住宅ローンが残っている物件を売却するか賃貸にするか

今住んでいる戸建住宅を売却するか、賃貸にするかで悩んでいます。

25歳の頃に35年ローンで4,160万円を銀行から借り入れて購入した住宅なのですが、よくぞまぁぼくなんかにそんな金額を貸せるもんだなー、と当時も今現在も思います(;´∀`)

当時は誰でも知っているような有名企業の正社員だったため、そのネームバリューのおかげが99%ですね。それでも過去3年分の給与明細や預貯金残高などなどいろいろ査定された記憶があります。

自力で大検(今で言うところの高等学校卒業程度認定試験)合格したとはいえ、実際中卒程度の学歴でそんな有名企業に就職できたのは派遣制度のおかげだと思っています。

今学生なら、なんだかんだで学歴と交友関係は武器になるのでちゃんと大学まで卒業しておいたほうが何かと良いと思います。しかし、そうでないなら他の人よりも早くに社会に出られることを武器として、貪欲に学び、貪欲に待遇交渉をし、貪欲に職歴を積み上げて大手企業のほうから貴方が欲しいと言わせてやる!くらいの気概を持つのも良いでしょう。

派遣制度をうまく使えば書類選考で落とされるような企業にも入り込んで上司に気に入られてそのまま正社員登用という道もありますから。まぁぼくみたいに35歳くらいで燃え尽きる可能性も否定できませんケドw

あぁこんな話を書きたいんじゃなかった。今回は住宅のお話です。

持ち家の概要

場所東京都23区内
部屋数3LDK(LDK15.5畳+洋室6畳×3部屋)駐車場付き
住宅購入価格48,000,000円
借り入れ額41,600,000円
借り入れ残高24,452,015円

毎月の返済額はざっくりと月14万円くらいで、もうすぐ18年経つので3,000万円くらいは支払ったわけですが、まだ2,400万円くらい残っていますね。まぁそれは良いんです。借りるときからわかっていたことですし、周りからも住宅ローンなんて組んだら最終的に倍くらい払わされるぞ!みたいに脅されていたので計算もしていました。

ざっくりと毎月14万円返済で計算した場合、年168万円×35年で5,880万円の支払いになります。借り入れ金額は4,160万円なので、差額1,720万円が利息ということになるわけです。逆に言うと1,720万÷35年=約49.1万÷12ヶ月で月に4万円くらいが利息なわけですね。

60歳で完済するのだし、それからは家賃ゼロなんだから良いじゃん、と購入に至ったわけです。

あと仮に家が火事で燃えたとか、天災などで住めなくなっても最悪土地は残る、という考えもありました。およそ22坪程度しかありませんが、相場情報によると近所の坪単価が120万円くらいです。18年前は140万円くらいあった気がするので、今後まだ下がって坪単価100万円くらいになったとしても、まぁ2,200万円くらいにはなるかな、と。

はじめて大家さんになった経験談

元々は結婚を機に購入した物件なのですが、幸い(?)数年で結婚生活は破綻したため、すぐに3LDKの一戸建で一人暮らしをするコトになりました。

しかし、その頃にはもう安定の有名企業から退職し、個人事業主として起業していたため、ローンを払い続けられるのか甚だ不安でした。いえ、ぶっちゃけ無理なのは目に見えていました。

いますぐ自宅を売却すればローン残高くらい賄えるかな?と淡い期待で査定にも出してみたのですが、これが驚きの査定額3,400万円。新築で4,800万円で購入した一戸建が3年で3,400万円です。そんなバナナ…。

今ならそんな査定額アテにならないとわかっていますが、当時は不動産屋がそういうのだから、その金額でしか売れないのだろう、と思ってしまいました。しかしそれではローン残高も賄えず、借金だけが残りますし、それは避けたい。ということで、賃貸を検討することに。

近隣の相場的には3LDK駐車場付きとなれば月の家賃20万円くらいが妥当とのこと。ただ、うちの場合は日当たりの悪い部屋があるのでイメージが悪く、19万円くらいで出したほうが良いかも、とアドバイスされたため、素直に月19万円で出しました。だって、ローンの支払いが月14万くらいでしたから、19万円で貸せれば御の字じゃないですか。

でも、賃貸するにあたって、ハウスクリーニングやら壁紙の貼り替えやらが必要で、その費用におよそ36万円。そして借り手が見つかるまで4ヶ月くらいかかりましたので、その間のローン支払い14万円×4ヶ月=56万円が重い負担に感じられました。この時点で-92万円ですし、自分の引っ越し費用やら家賃の支払いもありますしね。

ただ、幸いなことに最初の借り主さんは6年も借りてくれたので、月4万円(※)×12ヶ月×6年=288万円ほどの利益が出ました。
※家賃19万円-(ローン14万円+固定資産税1万円)

天災は突然やってくる

…と順調な賃貸経営かと思いきや、です。

ゲリラ豪雨

まさかの水害に見舞われました。東京都内ですし、大きな川とか近くにないですし、川が氾濫したとしても被害なんて被るわけがない、そう思っていました。しかし、ご存知の方も多いでしょうけれど、都市部の下水道って弱いんですね。ゲリラ豪雨に耐えられず、氾濫して道路が水浸し、なんてことがあるわけです。今現在は対策されてずいぶんマシになったようですが、当時はまだまだ弱い排水設備でした。

そのために貸していた物件が床上浸水。壁紙ボロボロ。床ボロボロ。その補修費用に175万円かかりました。

35年の住宅ローンを組む場合、普通は同じく35年分の住宅総合保険に加入することになります。そのおかげで、半分くらいは保険で賄えましたが、それでも手痛い出費になりました。

また、借り主さんから「床上浸水のせいでトランクルームを借りて家財を一時避難することになったため、その費用を一部負担してほしい」と申し出がありました。これは義務ではないし、断ってくれても構わない、と不動産屋には言われましたが、借り主さんの気持ちはわかります。なので、半分だけですが、トランクルームのレンタル費用も負担させて頂きました。

こうなってくると、賃貸経営って決して楽じゃないし、ほとんどプラスにならないぞ…と思い始めるわけです。

そしてもう一度自分で住むことに

6年間借りてくれた借り主さんですが、残念ながら転勤で引っ越すことになり、また借り主を探すことになりました。しかし、またリフォーム費用や借り主が見つからない間のローン支払いで-100万円近くを覚悟しなければなりません。

不動産屋の人は「前回はたまたま時期が悪かっただけで4ヶ月もかかることはないと思いますよー」などと調子の良いことを言ってくれますが、実際どうなるかはわかりません。

また、タイミングの悪いことに、大口の取引先との契約が切れてしまった頃で、預貯金にも余裕がありませんでした。どうしたものかと悩んで兄弟に相談したところ、同居して家賃を支払ってくれると言います。それなら、今払っている家賃と毎月の出費は変わらないため、引っ越し費用の負担だけで済むのはありがたいです。

そうしてまた数年を過ごすうち、状況が変わってきました。

あらためて引越し先を探すことに

同居人もぼくも生活環境が変わり、いざというときの蓄えにも余裕が出てきたということで、あらためて引越し先を検討することになりました。 そうなると選択肢がいくつか出てきます。
  1. 住宅ローンを繰り上げ返済して一人で住み続ける
  2. 現在住んでいる住宅を売却する
  3. 現在住んでいる住宅を賃貸にする

繰り上げ返済した場合

まず、1番ですが、ローン残高24,452,015円を繰り上げ返済して月々の支払いを軽くするという手。

今現在、月14万円の返済で残り17年なわけですから、このまま払い続けると約2,856万円払うことになります。これを今すぐに一括返済できるなら2,445万円で済むわけですから、差額の約411万円お得です。

そうでなくとも1,000万円ほど繰り上げ返済をすれば月々14万円の支払いが8.1万円にまで減少します。

繰り上げ返済1,000万円+残りのローン(8.1万円×17年分=約1,652万円)=約2,652万円の支払いで済むため、2,856万円との差額約204万円分お得。

どちらにしても投資金額の20%ほどの利益ですね。17年で20%を十分と考えるか少なすぎると考えるか…。

また、固定資産税が年11万円程度かかることと、住み続けるのならば修繕費用を考慮しなければならないのがポイントでしょうか。

売却した場合

次に2番の売却するケースですが、ざっくりと近隣の相場を調べたところ、同規模でもっと古い住宅が3,980万円くらいで普通に出ていることを考えるに、うちも3,800万円くらいで出しつつ、値下げ交渉に応じて最終的に3,600万円。仲介手数料やなんやかんやで200万円くらい消えるとして実質3,400万円くらいになったと仮定しましょうか。するとローン残高が2,400万円あるので、売却と同時に完済して手元に1,000万円くらい残るかな、というどんぶり勘定。

仮にこの1,000万円をインデックスファンドにでも投資した場合、年率5%で複利を考慮しなくても年間50万円×17年も運用すれば850万円ほどプラスになる計算です。一応、過去のデータからすると10年以上運用してマイナスになる可能性は相当に低くく、S&P500あたりなら年率7%以上ですが、はてさて、未来も同じように成長し続けるのかどうかは誰にもわかりません。

ともあれ、リスクはあるものの、ローンから開放され、将来払うハズだった利息分411万円がお得になった上に+850万円は悪くないようにも思えます。ただ、住む場所がなくなるので別途家賃は考慮しなければなりません。

仮に月8万円程度の賃貸を借りたとして、17年分の家賃(8万円×12ヶ月×17年)で1,632万円にもなります。

一瞬、えー?!と感じますが、ローンを残り17年払い続けたら2,856万円ですからね。実際は差額(2,856万円-1,632万円)の1,224万円もお得になる計算です。

まぁ、あくまで17年後までの話で、更に30年くらい住み続けるのなら賃貸でも2,880万円くらいの出費になるわけですが、持ち家には修繕費もかかるわけで、単純な比較は難しいですね…。

賃貸にする場合

最後に3番目の賃貸のケースですが、月19万円の家賃で貸していた頃より更に8年ほど経過したことを考えるとある程度リフォームして月18万円で貸せるかどうかと言ったところでしょうか。

ローンの返済額を変えずに運用するなら、月々の14万円+固定資産税1万円がかかると考えて、月3万円くらいがプラスの収益でしょうか。17年で約612万円の利益。

しかし、先述したとおり、借り主がすぐに見つかるとは限らず、何年借りてもらえるかもわかりませんし、リフォーム費用も必要なので、実際は月2万円ずつくらいは修繕積立したほうが良いでしょう。となると、17年で利益が204万円になるかどうか。

ただ、仮に1番の繰り上げ返済との合わせ技で、2,445万円を一括返済した場合、家賃の18万円は丸々入ってきます。固定資産税で1万円、修繕積立用に2万円の計3万円を引いても、残り15万円。17年間で3,060万円の利益となります。

初期費用の2,445万円を引いても+615万円の利益ですし、家がボロボロになっても100万円くらいで更地にして土地だけ売却しても2,200万円くらいになると考えると、これもまた悪くない選択肢のように思えてきます。

まとめ

頭の中を整理するために記事にしてみましたが、これ結局のところ、リスクをどの程度取るかっていう話なんですよね。

17年間でざっくり試算した場合

それぞれのパターンで試算した場合、17年間でどれくらいの出費があるのかを計算してみました。

  • 引っ越した場合は家賃8万円くらいのところに住んだと仮定
  • 修繕費は月2万円ずつかかると仮定
完済&住居売却&引っ越し完済&大家さん
初期費用-2,445万円+1,000万円-2,445万円
家賃0万円-1,632万円-1,632万円
固定資産税-187万円0万円-187万円
修繕費用-408万円0万円-408万円
家賃収入0万円0万円+3,672万円
合計-2,632万円-632万円-1,000万円

言葉だけで聞くとローン完済して家賃0円!それは素敵!ひゃっほーい!となりそうですが、一人暮らしで家賃の安いところでも全然構わない場合は売却して賃貸暮らしのほうがお得なんですよね。

ただ、30年となると少し変わってきます。

30年間でざっくり試算した場合

完済&住居売却&引っ越し完済&大家さん
初期費用-2,445万円+1,000万円-2,445万円
家賃0-2,880万円-2,880万円
固定資産税-330万円0万円-330万円
修繕費用-720万円0万円-720万円
家賃収入0万円0万円+6,480万円
合計-3,495万円-1,880万円+100万円

あと30年生きているかどうかはびみょーなところですが、この場合は賃貸にしておいたほうがお得なのかなぁという気もしてきます。

でもでも、築40年超えの物件となったら、しっかりリフォームしていても家賃は下げざるを得ないでしょうし、ここまでうまくはいかないでしょうなぁ。

30年のうち30ヶ月くらいは空き家になることを覚悟するとして、実質330ヶ月×家賃も16万円まで下がる可能性を考慮すると、家賃収入で+5,280万円…。それでも合計が-1,100万円なのですぐに売却するよりはやはりお得かも知れません。

というか、そもそも土地だけで2,200万円になると仮定するなら、売却金額3,600万円との差額、1,400万円も賃料が稼げればもうプラスですよね。難しく考えすぎていたかも(;´∀`)

ひとまず住宅ローンは完済して10年は賃貸物件にし、その後借り手が見つからないようなら売却、見つかるなら更に継続、という方向で良いのかも知れません。

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